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IVSC就两项资产估值征求意见

来源:德勤   发布时间:2012-12-06  作者:德勤   编辑:无忧草

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核心提示:国际评估准则理事会就投资性房地产估值和公共部门主体用于提供服务的专门用途资产估值的征求意见。

国际评估准则理事会(IVSC)发布了两份应循程序文件,以征求有关估值主题的反馈意见。一份是有关投资性房地产估值(特别是符合《国际会计准则第40号——投资房地产》(IAS 40)要求的估值)的讨论文件,另一份是有关公共部门主体用于提供服务的专门用途资产估值的征求意见稿。

投资性房地产

讨论文件《投资性房地产》在《国际会计准则第40号——投资性房地产》(IAS 40)及更广泛的范围内就投资性房地产的估值征求意见。

IVSC已颁布两项投资性房地产的相关准则(即,《国际评估准则第233号——在建投资性房地产》(IVS 233)及《国际评估准则第230号——不动产权益》(IVS 230)。

制定IVS 233的目的在于回应参与各方对IAS 40于2008年作出修订(2006-2008年度改进周期所导致的修订)后可能导致采用不恰当的估值技术的担忧。有关修订要求,在公允价值能够可靠确定的情况下,在建投资性房地产应按公允价值而非成本计量。某些参与方认为,IVS 230消除了就投资性房地产制定一项单独的国际评估准则的需求。

该讨论文件就如下事项征求意见:

• IVS 233中采用的“投资性房地产”定义是否应与IAS 40中采用的“投资性房地产”定义保持一致,该定义对财务报告以外的目的(例如,交易或资产管理)而言是否不尽理想,因为其专门针对会计而非估值目的。

• 房地产所附带的或与之相关联的某些项目应如何反映在投资性房地产的估值中。特别是无形资产(例如,权利)的价值是否应包括在不动产权益的价值中,且如果是,应于何种情况下包括。

• IVSC应如何颁布额外指引,例如对IVS 233和/或IVS 230作出修订、以《技术信息文件》(TIP)的形式发布指引或采取其他方式。

• 是否需要就如何对投资性房地产应用国际评估准则框架和《国际财务报告准则第13号》(IFRS 13)中的“最高效和最佳使用”概念提供额外指引。

• 是否应在产生与投资性房地产相关的估值问题的领提供指引(例如,无销售交易或有限的销售交易、已完工但仍未出租的建筑物、及折现率的构成)。

• IVSC是否应尝试设定基准,以表明输入值及估值应当包含还是排除不同类型的税收或其他成本。

• 投资性房地产的估值报告是否应指出对投资性房地产进行的估值属于IFRS 13中的哪一个“公允价值层级”。此外,如果输入值属于第3层,是否还应在估值报告中提供IFRS 13所规定的敏感性分析

• IVSC是否应就何时可能无法可靠计量一项投资性房地产的价值提供指引。

该讨论文件的征求意见截止期为2013年3月1日。请点击这里查阅IVSC的讨论文件全文。

专门用途公共服务资产

专门用途公共服务资产包括用于提供交通运输服务、公共事业及社会服务、文娱服务的楼宇、建筑物、设备和土地。

IVSC的征求意见稿《专门用途公共服务资产的估值》回应了有关公共部门主体采用不同方法对用于提供服务的专门用途资产进行估值的担忧。所产生的问题包括:估值是否应当反映资产为社会带来的价值、是否应当考虑资产未达到最佳使用状态的情况、是否应使用再生产或重置成本作为估值的基础、以及应如何反应资产过时的情况。

该征求意见稿建议发布一份新的技术信息文件以就上述问题提供指引。征求意见稿探讨的主题包括:

• 资产所有者的营利或非营利性质是否应对资产的估值构成影响

• “市场价值”(其应得出与IFRS 13所规定的“公允价值”相同的结果)与“投资价值”(所有者特定的价值,可包括与资产所创造或累积的公共利益相关的计量值)之间的区别

• 区分资产价值的计量和社会价值的计量,即,该资产对其他资产或者是更广泛的社会构成影响

• 公众无需直接付款便可获取或使用的专门用途公共服务资产(如,公路、城市广场、人行道、公共公园和花园、便民休闲区等)是否能够可靠地计量

• 提出专门用途公共服务资产的四大类别,并举例说明每个类别内的资产类型。

征求意见稿同时指出,IVSC也知悉国际公共部门会计准则委员会(IPSASB)现正开展的引入概念框架项目,该项目包括复核公有资产的计量和估值概念。但是,鉴于IPSASB项目最终完成所需的时间较长,IVSC决定建议发布专门用途资产估值指引。

征求意见截止期为2013年3月1日。

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