案例概况：

四川省成都市居民王小二2016年1月28日出售一套建筑面积110平米的住宅取得180万元的营业收入。该住宅于2013年8月购买，买价为126万元，于2013年12月20日取得房产证和土地使用证，请问王小二如何缴纳营业税？

税务分析：

《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）第一条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）第三条规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

根据以上规定，个人出售房屋的税收优惠有两个关键条件需要关注：

1.购买时间是否满两年。

2.正确区分普通住房和非普通住房。

《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。虽各地对普通住房认定标准不同，大多数将单套建筑面积不超过144平方米的住房作为普通住房。

王小二出售的住房无论以房屋产权证还是以契税完税证明，都属于已经购买超过2年的房屋；因建筑面积110平米，属于普通住房。因此，应提供相关资料向主管税务机关申请免缴营业税。

思考：从购房者的角度来看，如果买二手房，建议买2年以上的二手房，因为可以享受最佳的营业税优惠。羊毛出在羊身上，卖房少缴税，买方就少出钱。呵呵！

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