政策依据

国家税务总局公告2016年第15号：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

实务分析一

根据上述政策规定，只有“购进货物和设计服务、建筑服务”三大项，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额才按照有关规定分2年从销项税额中抵扣。

与新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产的工程造价鉴证、工程监理、环境评估、建筑图纸审核等服务不需要分两年抵扣进项税额。

提醒：上述工程造价鉴证、工程监理、环境评估、建筑图纸审核等服务，如果按照分2年抵扣进项税额，即40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣，存在当月起第13个月不让抵扣的风险。

同时与新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产的工程造价鉴证、工程监理、环境评估、建筑图纸审核等服务也不参与计算增加不动产原值超过50%。

政策依据

国家税务总局公告2016年第15号：纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

实务分析二

根据上述政策规定，40%的部分为待抵扣进项税额，是待抵扣进项税额，并不是进项税额。

一、申报表处理原则（要思路）

当期不动产抵扣进项=正常填报抵扣凭证（附表二第1+4栏）-单独填报不动产抵扣凭证（附表二第9栏）+附表五计算当期不动产可抵扣进项（填附表二第10栏）

一句话：正常填报抵扣凭证，后单独剔除不动产抵扣凭证，通过计算得出当期不动产可抵扣进项。

其中：计算当期可抵扣不动产进项=当期可抵扣的60%+当月起前第13个月可抵扣的40%

二、不动产进项税额分期抵扣会计处理

思路：先单独放一边“应缴税费—待抵扣进项税额”，后转入进项税额抵扣。

（1）进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期，记入“应缴税费—应缴增值税（进项税额）”科目，当期从销项税额中抵扣。

（2）进项税额40%的部分为待抵扣进项税额，记入“应缴税费—待抵扣进项税额”科目，暂时挂账。则在取得扣税凭证的当月起第13个月，将其转入“应缴税费———应缴增值税（进项税额）”科目，并从销项税额中抵扣。

所以特别提醒：正常的不动产分2年抵扣，不是进项税额转出，不是进项税额转出，真的不是进项税额转出！重要的事情说三遍。

只有“购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。”，按照进项税额转出处理。

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