问题

营改增后，企业取得的不动产，如果不专用于不得抵扣进项税额项目，可以抵扣进项税额。

根据国家税务总局《关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定：

增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

因此，企业财务人员基本确定：2016年5月1日后取得不动产，进项发票认证后，应该分两次计入进项税额进行抵扣。

这种理解对么？

答案

以上理解不对！

我们来仔细阅读一下15号公告：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产......

大家必须关注到“在会计制度上按固定资产核算”这个定语，只有此类不动产，才需要分期抵扣的；如果取得在“会计制度上不按固定资产核算”的不动产，不需要进行分期抵扣，可以将认证的进项税额一次性计入抵扣。

什么是在“会计制度上不按固定资产核算”的不动产？投资性房地产属于“会计制度上不按固定资产核算”。

《企业会计准则第3号-投资性房地产》第二条规定：

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

企业取得符合“投资性房地产”特征的不动产，在会计处理上不计入“固定资产”，而是计入“投资性房地产”科目，此科目为一级科目。

但是，财务人员要注意的是：“投资性房地产”属于会计上的概念，根据15号公告，与增值税进项税额的抵扣有关；在所得税核算上，“投资性房地产”的出租收入，属于使用权的让渡收入；如果是处置收入，属于所有权的转让收入，虽然在会计核算中要把该收入计入“其他业务收入”，但在所得税汇算清缴时，要记入“营业外收入-固定资产清理收入”中，这个一定要分清。

结语

企业取得不动产，进项税额抵扣还真是个学问：

1、专用于不得抵扣项目的不动产，不可以抵扣进项税额；不专用于不得抵扣项目的不动产，可以全额抵扣进项税额；

2、企业营改增后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额需要分两年抵扣；在“会计制度上不按固定资产核算”的不动产，是不需要进行分期抵扣，可以将认证的进项税额一次性计入抵扣。

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