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涉房贷款"紧箍咒"银行围堵"花样式"违规

来源:中国经营报   发布时间:2021-06-10  作者:杨井鑫   编辑:lucy93

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核心提示:对于经营贷违规流入房地产领域等违规行为,监管在政策上层层加码,并在市场启动了多次现场检查,而大部分银行也在有序规范该领域相关贷款,审批上新增多种限制。

原标题:“涉房贷款‘紧箍咒’:银行围堵‘花样式’违规”

在近日银保监会举办的监管重点工作通气会上,房地产行业的融资又一次成为了市场的焦点。对于经营贷违规流入房地产领等违规行为,监管在政策上层层加码,并在市场启动了多次现场检查,而大部分银行也在有序规范该领域相关贷款,审批上新增多种限制。

由于房地产贷款正处于监管严查的风暴中心,商业银行对该类贷款的限制越来越多,尤其是针对此前消费贷“绕道”购房的通道,多数银行都在全力围堵,加大了购房资金来源和用途两方面审查。但是,市场上仍有不少助贷机构及银行合作第三方为购房者贷款进行包装,而这也成为时下监管打击的对象。

绕道和围堵

家住广州的陈鹏近来正为购房而发愁,究其原因是向银行申请的按揭贷款没有批下来。

“两周前向银行提交了申请,可是因为个人名下有消费贷而被拒了。”陈鹏表示,以前消费贷与住房按揭贷款是不冲突的,而今有消费贷的人买房贷款却受到了限制。

陈鹏告诉《中国经营报》记者,他只能再找不同的银行去尝试贷款,但是准备贷款审批材料和一趟趟的奔波也让他头疼。

“能明显感觉到,住房按揭贷款相比以前要严格一些了。”陈鹏表示,几乎所有银行在看到申请后都会询问是否有其他负债,而这也显然会影响到银行的贷款意愿。

事实上,陈鹏的遭遇并非个例,不少有购房意愿却资金不足的人都有相似的尴尬。

“北上广等一线城市的房价较高,很多地段的二手房都属于非普通住宅。同时,按照二套房的贷款政策来看,银行能贷合同交易价格的20%,自己则要筹到80%的资金,不通过其他方式贷款很难。”陈鹏认为。

一家股份制银行人士表示:“通过消费贷支付购房首付本来就是违规行为,也是监管此前严查的一个重点。不少购房者通过消费贷将资金套取出来后,用于支付购房首付,此前这种现象比较普遍。”

“以前购房者会将资金取现,然后再支付首付,银行从资金流上很难追踪。但是,在监管政策从严的情况下,部分银行直接对该类贷款‘一刀切’,即有消费贷的购房者会有按揭贷款申请降额或被拒的情况。”上述股份制银行人士称,银行有理由怀疑消费贷会被用于购房首付,这是按揭贷款被拒的最主要理由之一。

记者在调查中发现,为了避免购房按揭贷款被拒,一些购房者被迫先从亲戚朋友处借首付,待按揭贷款申请之后再向银行申请消费贷偿债。通过这种方式,至少能够保证申请按揭贷款时名下没有消费贷。

“这条路在深圳的部分银行行不通。”上述股份制银行人士向记者透露,深圳的部分银行对于按揭贷款申请的购房者首付资金也需要审查,除了直系亲属之外,亲戚朋友相互借款金额较大的也可能导致按揭贷款被拒。“资金的审查能够向上追溯三层,其目的在于确定购房首付资金为自有而非外债。”

一家国有大行零售部负责人向记者表示,涉房贷款避免违规进入房地产领域就要“资金来源”和“资金用途”两手抓。“个人短期负债和近期购房的关联性很容易看出来,即使银行对购房者的消费贷申请放款了,一旦被证实用于购房也有可能被追回。”

针对北京地区的消费贷,记者走访了几家国有大行网点发现,为了防止资金被挪用,部分银行已经暂停了消费贷取现功能。某国有银行一家网点理财经理告诉记者,消费贷能够申请额度30万元,年化利率在3.8%左右,时间最长可达3年,唯一的硬性条件是不能直接取现。“银行会给办一张卡,里面有30万元的额度,支持POS机等各种支付方式,只能消费不能取现。”

严惩经营贷违规

对于此前购房者而言,不少人铤而走险违规套取经营贷购房。一方面,在政策红利之下,经营贷的贷款利率较按揭贷款更低,贷款时限最长可达10年,甚至部分银行能够先息后本,总账上更划算。另一方面,经营贷的贷款金额最高通常能达到1000万元,这较消费贷等其他类型贷款上限要更高,可以通过多贷短时间减轻资金压力。

“经营贷的合规审查要比外界说的更加严格。一旦出现问题,银行也会被连累。”另一家股份行内部人士向记者透露,银行上半年对经营贷的投放越来越谨慎,审查重点放在了企业经营和资金用途两个方面。

据该内部人士介绍,企业经营贷投放的前提是申请企业必须要有正常的企业经营,而银行也会对办公场地进行实地考察,了解相关的业务情况。“银行投放经营贷并非只要是企业就会投放,而是要根据企业的经营风险来定。这也让经营贷被拒的情况越来越多。”

同时,该内部人士认为,按照监管的要求,超过一定金额的资金银行并非直接打到企业的账户,而是需要采取受托支付的形式,并对资金的用途严格把控。“企业贷款需要有交易背景和资金用途两个方面,如果虚构是会涉及到骗取贷款犯罪的。”

记者在调查中发现,目前一些贷款中介或助贷机构仍在市场上大行其道,这些机构能够帮助个人套取经营贷挪用购房,而银行对此视而不见。

“向银行申请经营性贷款有瑕疵也没问题,我们是银行的合作方,这种一看就知道钱是用于买房的,是需要内部打点关系的。”一家房产中介人士向记者坦言。

该房产中介人士表示,能够提供申请经营贷的各种帮助,经营贷审批下来的年化利率能在3.85%左右,而中介视情况收取1%~2%的服务费用。“贷款资金审批下来后会跨行在多个账户中周转,这也能提高安全性。”

针对记者询问是否会被银行拒贷,该房产中介人士直言:“我们会对贷款进行包装,而银行内部也有人,能够避免一些风险点。”

一位监管人士对记者表示:“中介机构对贷款进行包装后具有很高的隐蔽性,这让监管在查处违规时也增加了难度。目前监管对银行的数据进行把控,对于一些异常情况具体检查。”

银保监会副主席梁涛也公开提及,在对房地产融资排查中发现,一些中介机构协助包装贷款材料、提供过桥资金,协助借款人绕过银行审批条件。

“对于确认挪用经营贷的借款人,不仅要压缩授信额度、收回贷款,还将报送征信系统,提高挪用贷款的违规成本。”梁涛表示,会将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作。

“对于贷款资金违规流入房地产领域的监管政策越来越严,而贷款中介和第三方可能会是一个重点。”上述国有大行人士认为,目前最大的问题是助贷第三方和中介企业性质上并非金融机构,银保监系统约束力有限。可行的办法只能从银行角度来制定一系列的规章制度。

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