作者 田 鹏 毛艺融

12月27日，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》（以下统称“新修订指引”）。

中信证券股份有限公司相关负责人表示，本次修订充分体现了中国证监会“成熟一类、推出一类”的原则，对于我国公募REITs市场发展意义重大，是公募REITs市场常态化发行的坚实一步。首先，内容逻辑清晰、篇章结构更加优化，有利于市场参与主体查阅和理解。其次，充分总结了近年来基础设施REITs发行上市实践经验，细化了核查及信息披露要求，规范了资产评估行为，强化了运营管理机制设计要求，有助于投资者做出更加准确的价值判断。此外，针对产业园区、收费公路、租赁住房、仓储物流及消费基础设施项目作了差异化的核查及信息披露要求，进一步提升了透明度和规范化水平。

新修订指引对REITs的核查及信息披露、资产评估、运营管理等市场各方普遍关注的核心事项进行了规范，督促市场参与主体切实履行核查及信息披露责任；进一步明确了业务参与人和底层资产的准入要求，以及项目经营及财务情况的披露要求。

同时，新修订指引还引导评估机构在考虑市场环境和底层资产特性基础上，审慎确定评估结果，切实提高评估质量；督促管理人对评估参数和方法进行独立核查。

此外，新修订指引明确了REITs的分层决策机制、激励约束安排、突发事件响应要求，引导基金通过合理设置运营管理费、履职情况监督等安排实现激励约束目标，有效统筹价值创造和投资者合法权益保护关系。

戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司相关负责人表示，本次修订对市场具有重要意义。一方面规范了基础设施基金上市流程，提高了市场透明度，有利于保护投资者权益，明确项目申报标准；另一方面简化了申报流程，强化了风险管理，有助于提升项目质量。这将促进基础设施公募REITs领域健康发展，更好服务实体经济发展。

新修订指引充分考虑不同资产类型的特性，明确了各大类资产的差异化要求，提高了核查及信息披露的针对性。

具体来看，针对产业园区、仓储物流项目，进一步细化了合规性、经营及财务情况、运营管理等方面的披露要求；针对收费公路项目，进一步明确了车流量、通行费等运营收入相关核心指标的披露要求；针对租赁住房项目，补充了市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目的核查及信息披露要求；针对消费基础设施项目，进一步明确了收入情况、租户情况、租约类型及租金情况等方面的披露要求。

在中金基金管理有限公司相关负责人看来，进一步明确了产业园区、仓储物流、收费公路、租赁住房、消费基础设施等大类资产的审核标准和关注重点，有利于提高项目申报材料标准化和规范化水平，提高信息披露质量。

展望未来，上交所表示，下一步，将按照中国证监会部署要求，坚持规范与发展并重，不断优化REITs规则体系，推动优化市场生态，促进REITs市场高质量发展，更好服务国家战略和经济社会发展全局。

深交所表示，下一步，将深入贯彻党的二十届三中全会、中央经济工作会议和中央金融工作会议精神，落实新“国九条”要求，持续完善制度规则体系，不断健全市场功能，积极推进REITs常态化发行，稳步推动新资产类型落地，加快建设多层次REITs市场，更好服务经济社会发展大局。 

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